In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata per lavori prima del rogito Word e PDF.
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Come Compilare una Scrittura Privata Lavori Prima del Rogito
Anticipare l’ingresso in un immobile per eseguire lavori prima del rogito è possibile, ma solo se la cosa è regolata con una scrittura privata ben strutturata e coerente con le regole civilistiche, urbanistiche, di sicurezza e fiscali. Nello schema tipico, il venditore ha sottoscritto con l’acquirente un preliminare di compravendita: fino al rogito non si trasferisce la proprietà, e l’immobile resta giuridicamente del promittente venditore. Se si vuole consentire al promissario acquirente di accedere, custodire le chiavi, avviare cantieri o anche solo predisporre misure propedeutiche, occorre trasformare quel “permesso” in un titolo di detenzione qualificata, disciplinando con precisione chi fa che cosa, chi sopporta i rischi, quali limiti valgono e come si esce dall’accordo qualora il rogito non si perfezioni.
La forma più lineare è una scrittura di “immissione anticipata nel possesso” o di “consegna anticipata”, spesso concepita come comodato d’uso gratuito temporaneo collegato al preliminare. La scelta non è casuale: un comodato immobiliare riduce le ambiguità sulla detenzione e individua con chiarezza il soggetto che ha la disponibilità materiale e la custodia del bene; proprio perché è un contratto immobiliare scritto, va registrato in termine fisso e sconta l’imposta di registro fissa di 200 euro, oltre al bollo, come chiarisce l’Agenzia delle Entrate nelle schede di servizio dedicate ai contratti di comodato.
Il cuore dell’accordo non è però la sola “presa di possesso”, ma la disciplina dei lavori. Dal momento in cui si aprono cantieri, il promissario acquirente che li commissiona assume il ruolo di committente ai sensi del decreto sulla sicurezza nei cantieri, con i correlativi obblighi dell’articolo 90 del d.lgs. 81/2008: pianificare la sicurezza, nominare i coordinatori quando operano più imprese, verificare l’idoneità tecnico-professionale degli esecutori e pretendere il rispetto delle misure generali di tutela. Questi obblighi non dipendono dalla titolarità della proprietà, ma dal fatto economico-giuridico che i lavori si svolgono “per suo conto”, ed è quindi opportuno che la scrittura lo identifichi espressamente come committente, liberando il venditore dalle responsabilità di cantiere che non gli competono più e prevedendo idonee manleve per danni a cose o persone connessi ai lavori eseguiti prima del rogito.
Nessuna impresa può iniziare a demolire un tramezzo o spostare impianti se non esiste un titolo edilizio quando richiesto. Per gli interventi soggetti a CILA o SCIA la legge consente la presentazione non solo al proprietario, ma anche a chi “abbia titolo”, come il comodatario o il promissario acquirente munito di preliminare registrato e di consenso del proprietario: molti Comuni, in applicazione del testo unico edilizia, richiedono comunque un’esplicita dichiarazione di assenso del venditore. Vale dunque la regola pratica di allegare alla scrittura l’autorizzazione del proprietario a presentare CILA/SCIA e a interloquire con l’ufficio tecnico, in modo che il promissario acquirente si accrediti come avente titolo per la pratica edilizia e il venditore non risulti fittiziamente committente dei lavori che non ha disposto.
Resta poi da governare il profilo dei rischi e delle spese. Fino al rogito il rischio “giuridico” dell’immobile rimane in capo al proprietario, ma la scrittura può e deve spostare sul detentore anticipato il rischio e la responsabilità per i danni cagionati dai lavori e dalla detenzione, nonché l’onere di stipulare adeguate coperture assicurative (polizza responsabilità civile verso terzi e, se del caso, CAR di cantiere) e di tenere indenne il venditore da pretese di terzi e del condominio. Sul piano tributario, le imposte patrimoniali come l’IMU continuano a gravare sul possessore a titolo di proprietà o altro diritto reale e non si spostano per effetto della mera detenzione anticipata; la Tassa rifiuti, invece, segue l’occupazione o la detenzione prolungata dell’immobile e può richiedere l’attivazione a carico del promissario acquirente se la detenzione supera i sei mesi. Stabilire nella scrittura chi apre o subentra nelle utenze, chi versa la TARI e da quando, è uno dei dettagli che evitano contenziosi e solleciti a posteriori
Un capitolo a parte riguarda i bonus edilizi. Le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio spettano non solo al proprietario, ma anche a chi detiene l’immobile in base a un titolo idoneo e sostiene le spese; tra questi soggetti l’Agenzia delle Entrate include espressamente il promissario acquirente che abbia registrato il preliminare, sia stato immesso nel possesso e paghi gli interventi. La scrittura privata di consegna anticipata, collegata a un preliminare registrato, è quindi uno degli strumenti che consentono al futuro acquirente di maturare legittimamente le detrazioni già prima del rogito, a condizione che il titolo edilizio e la fatturazione dei lavori siano coerenti con la sua posizione di “avente titolo” e che il pagamento avvenga con mezzi tracciabili e bonifici parlanti quando richiesti
La convivenza con il condominio va affrontata con chiarezza. Il detentore anticipato non è ancora condomino ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c., ma è lui a gestire i lavori e ad accedere alle parti comuni; la scrittura deve prevedere l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale e i regolamenti comunali su orari e rumori, nonché l’impegno a ottenere delibere assembleari preventive quando le opere incidano su parti comuni o sulla statica, per evitare che il proprietario si veda contestare interventi eseguiti “a suo nome”. Una comunicazione all’amministratore che informi dell’immissione anticipata e dei recapiti del detentore è, nella pratica, un atto di buona amministrazione.
La domanda chiave è sempre la stessa: cosa accade se il rogito non si fa più. La risposta deve stare in clausole anticipate e non lasciate al caso. L’esperienza suggerisce di prevedere l’obbligo del promissario acquirente di ripristinare i luoghi, di rinunciare a qualunque indennità per i miglioramenti salvo diverso accordo scritto, di risarcire l’eventuale diminuzione di valore o i costi di regolarizzazione urbanistica che restino in capo al proprietario, e di liberare l’immobile alla prima richiesta in caso di risoluzione del preliminare. Allo stesso modo, se il venditore autorizza opere irreversibili di cui intende avvantaggiarsi in caso di mancata vendita, le parti possono regolare ex ante un corrispettivo o una ritenzione sulla caparra, evitando discussioni sulle indennità del possessore in buona fede. Sono pattuizioni “di cintura di sicurezza” che proteggono entrambe le parti in scenari poco frequenti ma non impossibili.
La scrittura va inoltre allineata ai vincoli bancari e assicurativi. Se l’immobile è gravato da ipoteca o se il venditore ha una polizza a valore intero sull’edificio, l’accesso di terzi e l’esecuzione di lavori prima del trasferimento possono imporre comunicazioni e consensi al finanziatore o all’assicuratore; ignorarlo significa esporsi a contestazioni di copertura. Quando l’acquisto è assistito da mutuo che verrà erogato al rogito, l’acquirente deve essere consapevole che eventuali danni o difformità creati in cantiere prima del trasferimento possono mettere in discussione le condizioni di erogazione. Anche per questo, molti notai consigliano di non iniziare opere strutturali prima della firma o, se proprio necessario, di circoscrivere l’immissione anticipata a lavori preparatori e non incidenti sulla consistenza dell’immobile, con esplicita approvazione del professionista che seguirà gli adempimenti urbanistici.
Fac Simile Scrittura Privata Lavori Prima del Rogito Word
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