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Come Compilare una Scrittura Privata per Proroga Rogito
Il contratto preliminare, regolato dall’art. 1351 del Codice Civile, trova frequente applicazione nel settore delle compravendite immobiliari, dove emerge la necessità di formalizzare gli impegni delle parti prima della stipula del rogito, che è l’atto con cui si trasferisce effettivamente la proprietà dell’immobile. Attraverso il contratto preliminare, le parti si vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo, il cui contenuto essenziale deve già essere delineato nel preliminare stesso. Di conseguenza, l’oggetto del contratto definitivo coincide con quello previsto nel preliminare, a meno che le parti non abbiano concordato diversamente. Però, mentre il contenuto fondamentale rimane invariato, gli elementi accessori della negoziazione, come le modalità di pagamento o altre clausole secondarie, possono subire modifiche. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6223/2018, ha ribadito un principio consolidato: una volta stipulato il contratto definitivo, questo diventa l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni derivanti dall’accordo tra le parti. Il contratto preliminare, avendo la sola funzione di creare l’obbligo reciproco di stipulare il contratto definitivo, viene quindi superato dal successivo atto, la cui disciplina può anche differire da quella stabilita nel preliminare, a meno che le parti non abbiano espressamente previsto la persistenza di alcune condizioni.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8765/2021, ha affrontato il tema del differimento del termine originariamente previsto nel contratto preliminare per la stipula del rogito. Nel caso esaminato, il promissario venditore, dopo la scadenza del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo, aveva accettato un ulteriore acconto dal promissario acquirente. Nonostante questo, il promissario venditore successivamente ha richiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, sostenendo che l’acquirente non aveva rispettato l’obbligo di stipulare il rogito entro il termine pattuito. Di contro, il promissario acquirente riteneva che l’accettazione del nuovo acconto dovesse essere interpretata come un consenso implicito al rinvio del termine, anche se non formalizzato per iscritto. La Cassazione ha chiarito che non è necessario che la modifica o la proroga del termine per la stipula del contratto definitivo, stabilita in un contratto preliminare, sia formalizzata per e accettata in forma scritta dall’altra parte. Nei contratti in cui è prescritta la forma scritta ad substantiam, tale formalità è richiesta solo per gli elementi essenziali del contratto, come l’oggetto e il prezzo, che devono essere chiaramente indicati nel documento. Tuttavia, per quanto riguarda la modifica di elementi accessori come il termine per la stipula del definitivo, la rinuncia a far valere tali elementi non richiede necessariamente la forma scritta. In merito ai contratti preliminari di vendita immobiliare, la Corte ha ribadito che la rinuncia o la modifica di un termine o di una condizione, considerati elementi accidentali del negozio, non incide sugli elementi essenziali del contratto e, pertanto, non richiede la forma scritta. Questo principio era già stato affermato in una precedente sentenza (Cass. n. 5197 del 2008), secondo cui la forma scritta è necessaria solo quando l’oggetto diretto e immediato della rinuncia o della pattuizione riguarda un diritto immobiliare. In questo contesto, la Corte ha confermato la decisione della corte territoriale che aveva considerato l’accettazione da parte del promissario venditore, dopo la scadenza del termine originariamente pattuito, di un ulteriore acconto come un comportamento concludente. Tale comportamento, conforme alle azioni precedentemente assunte dalle parti, legittimava il promissario acquirente a confidare in una proroga del termine per la stipula del contratto definitivo. In sostanza, la Corte ha riconosciuto che l’accettazione di tale somma da parte del venditore poteva essere interpretata come un’inequivocabile accettazione della richiesta di proroga avanzata per iscritto dal promissario acquirente.
La scadenza indicata nel compromesso non deve essere necessariamente considerata perentoria. Anche dopo la scadenza del termine, le parti conservano la possibilità di stipulare il rogito in una data successiva. A sostegno di questa interpretazione, la Cassazione si è espressa con la sentenza n° 9226/2020. Di conseguenza, se una delle parti si trova nell’impossibilità di stipulare il rogito alla data stabilita, può legittimamente chiedere un rinvio e cercare un accordo con la controparte per fissare una nuova data.
Vi sono vari motivi che possono giustificare una richiesta di spostamento della data del rogito. Per esempio, possono emergere irregolarità catastali che non erano note al momento della stipula del contratto preliminare e che devono essere risolte prima di procedere con il rogito. Altri motivi possono includere ritardi nell’erogazione del mutuo, che impediscono di concludere l’acquisto entro il termine previsto. In questi casi, la parte che non può rispettare la data del rogito non può essere considerata automaticamente inadempiente, a condizione che il ritardo sia giustificato e che la proroga sia richiesta per un periodo ragionevole, sufficiente a risolvere i problemi che hanno causato il rinvio
Vi sono situazioni in cui le parti stabiliscono nel compromesso che il rogito debba avvenire necessariamente entro una certa data, oltre la quale non vi è più interesse a concludere la compravendita. In tali casi, il termine è considerato essenziale e la parte che non è pronta a stipulare il rogito alla data stabilita può vedersi rifiutare la richiesta di rinvio, risultando quindi inadempiente. Questo legittima la controparte a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, oppure a recedere dal contratto preliminare. Se l’inadempiente è l’acquirente, il venditore può trattenere la caparra; se invece l’inadempiente è il venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra. Se non vi è un giustificato motivo per il rifiuto di procedere con il rogito, la parte adempiente che non abbia perso interesse nell’acquisto può ricorrere all’esecuzione in forma specifica del preliminare, chiedendo al giudice di emettere una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile, producendo gli effetti di una compravendita. La Cassazione ha sottolineato che il termine fissato per il rogito non deve essere automaticamente considerato essenziale. La scadenza non preclude alle parti la possibilità di stipulare il rogito in una data successiva, a meno che il termine non sia qualificato come essenziale nel caso concreto. Perché un termine sia considerato essenziale, non è sufficiente l’uso della formula entro e non oltre, è necessario che vi sia un inequivocabile accordo delle parti, deducibile dal contesto contrattuale, che dimostri che la scadenza del termine comporta la perdita dell’utilità economica del contratto.
Fatte queste premesse, è sempre consigliabile formalizzare il tutto con una scrittura privata per la proroga del rogito. Nella scrittura privata per la proroga del rogito notarile, è essenziale includere alcune informazioni chiave che garantiscono la chiarezza e la validità dell’accordo. Innanzitutto, devono essere identificati chiaramente i soggetti coinvolti, ossia il venditore e l’acquirente, che sono le stesse parti che hanno stipulato il contratto preliminare di vendita dell’immobile. È inoltre importante indicare l’immobile oggetto della compravendita, specificando il suo indirizzo e la data in cui è stato firmato il contratto preliminare. La scrittura privata deve poi spiegare la necessità di posticipare la data del rogito, fornendo il motivo del rinvio, che può essere dovuto a esigenze logistiche, a questioni legali o finanziarie, o ad altri fattori imprevisti. Dopo aver chiarito le ragioni, la nuova data per il rogito deve essere stabilita di comune accordo tra le parti e indicata chiaramente nel documento. Deve essere specificato anche il luogo in cui il rogito avrà luogo, solitamente presso lo studio notarile, con il nome del notaio e l’indirizzo dello studio. Infine, è fondamentale confermare che tutti gli altri termini e condizioni stabiliti nel contratto preliminare rimangono invariati, salvo la nuova data del rogito. Questo passaggio è cruciale per evitare malintesi o modifiche implicite agli accordi precedenti. La scrittura privata deve essere firmata da entrambe le parti con la data e il luogo in cui l’accordo è stato raggiunto, per garantirne la piena validità legale.
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