In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata per utilizzo pozzo Word e PDF.
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Come Compilare una Scrittura Privata per Utilizzo Pozzo
La scrittura privata per l’utilizzo di un pozzo serve a mettere ordine nei rapporti tra privati, ma non può sostituire le autorizzazioni pubbliche che regolano la ricerca, la captazione e l’uso dell’acqua. Il punto di partenza è che le acque sono risorsa di appartenenza pubblica e la loro derivazione è soggetta a titolo abilitativo rilasciato dall’autorità competente secondo il quadro del Testo unico delle acque e della parte III del Codice dell’ambiente. Questo significa che l’accordo tra proprietari o tra proprietario e utilizzatore può disciplinare chi usa il pozzo, per quali scopi, con quali limiti e chi sostiene i costi, ma resta giuridicamente “interno” e non sanatoria di eventuali prelievi non autorizzati. Se manca la concessione di derivazione (o la comunicazione/abilitazione prevista dalla normativa regionale per i prelievi ad uso domestico), l’uso è esposto a sanzioni amministrative e, nei casi più seri, anche penali; la scrittura privata non neutralizza questi rischi e dovrebbe quindi imporre, come condizione, l’ottenimento o il mantenimento del titolo pubblico.
Dal lato civilistico la scrittura diventa davvero utile quando il pozzo è in un fondo ma l’acqua serve anche un altro fondo, oppure quando più soggetti intendono condividere impianto, pompa, contatore ed energia. Se lo scopo è creare un diritto reale di passaggio di tubazioni o di attingimento a favore di un altro fondo, non basta una scrittura privata semplice: si entra nel terreno delle servitù prediali (servitù di acquedotto e di attingimento) e, perché siano opponibili ai terzi e ai successori, occorrono l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata e la trascrizione nei registri immobiliari. Se invece le parti vogliono solo regolare tra loro un uso personale (ad esempio il proprietario fornisce acqua al vicino contro rimborso spese, senza voler vincolare il fondo a favore del fondo altrui), un contratto obbligatorio in forma di scrittura privata è sufficiente, ma vincola solo i firmatari e non si “trasmette” automaticamente a chi acquisterà in futuro. Chiarire fin dall’inizio se l’accordo crea una servitù o un semplice rapporto obbligatorio evita contenziosi quando cambiano i proprietari.
La progettazione del contenuto non è esercizio formale. La scrittura deve identificare con precisione il bene e le opere: ubicazione catastale del fondo, profondità e caratteristiche del pozzo, pertinenze tecniche (pompa, quadro elettrico, vasca di accumulo, condotte), punto di consegna dell’acqua, accessi per manutenzione. Conviene richiamare il titolo pubblico di derivazione (numero e data della concessione o della comunicazione per uso domestico) con i dati chiave: uso assentito (domestico, irriguo, zootecnico, industriale), portata o volume massimo annuo, durata e canone, obbligo di misurazione dei prelievi. Se è previsto l’uso per consumo umano, il quadro cambia radicalmente: l’acqua destinata all’uso potabile ricade sotto la disciplina delle acque destinate al consumo umano, con regole su responsabilità, controlli e idoneità igienico sanitaria; in quel caso la scrittura non può limitarsi a ripartire i costi, ma deve allocare i doveri di campionamento, la responsabilità per la conformità e l’obbligo di sospendere l’erogazione in caso di non conformità, fermo restando che la valutazione sanitaria compete all’ASL.
Quando più soggetti usano lo stesso pozzo, la ripartizione oggettiva dell’acqua evita accuse reciproche. La soluzione tipica è il contatore sui rami d’utenza, la lettura periodica con verbale e la ripartizione per metri cubi, prevedendo perdite tecniche e consumi “comuni” per percentuali concordate. In assenza di contatori, si può ricorrere a criteri convenzionali (superfici irrigate, turnazioni con tempi cronometrati), sapendo che ogni criterio opinabile è un potenziale “innesco” di lite; inserire una clausola di revisione periodica e di perizia contrattuale in caso di disaccordo attenua l’attrito. Alla stessa logica appartiene la disciplina di energia, manutenzione e sostituzioni: la scrittura assegna la titolarità dell’utenza elettrica, regola l’accesso al locale tecnico, stabilisce chi può intervenire in urgenza e come si ripartiscono le spese ordinarie e straordinarie, prevedendo l’obbligo di mantenere l’impianto in sicurezza e in conformità alle norme tecniche. Se si introducono regole su orari e turnazioni, vanno coordinate con la concessione pubblica e con eventuali limitazioni di emungimento in periodi di siccità imposte dall’autorità idrica.
Gli aspetti di vicinato non sono secondari. Il codice civile impone distanze minime dei pozzi dai confini e dai fabbricati e molte discipline edilizie locali le ampliano; se il pozzo è esistente ma non rispettoso delle distanze o interferisce con una falda utilizzata dal vicino, la scrittura non può legittimare ciò che la norma vieta. La stessa attenzione vale per gli impatti esterni: rumore delle pompe, posa di tubazioni, passaggi sui fondi altrui per raggiungere il pozzo o le condotte richiedono titoli specifici. Se per motivi tecnici è necessario attraversare il fondo del vicino con una condotta interrata o accedere periodicamente per la manutenzione, l’assetto di lungo periodo è ancora una servitù trascrivibile; la scrittura di semplice “permesso di passaggio” rischia di esporre l’utilizzatore a revoca o a richieste economiche future.
Il capitolo responsabilità è il più delicato. La scrittura deve chiarire chi risponde di danni a terzi o all’ambiente derivanti dall’uso del pozzo, dalle opere di captazione, dalle condotte e dalle eventuali contaminazioni. Prevedere l’obbligo di stipulare e mantenere una polizza di responsabilità civile adeguata ai volumi e agli usi tutela tutti, ma non esonera dagli obblighi di prevenzione. Nei pozzi che alimentano attività produttive o reti interne, l’installazione e l’esercizio devono rispettare le norme di sicurezza elettrica e antincendio e, quando si opera su suolo pubblico per allacci o attraversamenti, occorrono i titoli di occupazione e le cautele di cantiere. La scrittura deve prevedere che i lavori su parti comuni o su sedi stradali siano eseguiti da impresa abilitata, con responsabilità in capo a chi li commissiona e con obbligo di ripristino.
La durata dell’accordo e le uscite sono spesso trascurate e poi diventano un problema. Per i contratti obbligatori è utile una durata predeterminata con rinnovo tacito e con facoltà di recesso con congruo preavviso, lasciando il tempo di trovare soluzioni alternative; per le servitù, invece, la durata è tendenzialmente perpetua e il loro scioglimento richiede un atto formale tra le parti o una delle cause legali di estinzione. In ogni caso è opportuno prevedere espressamente la cessazione automatica dell’accordo in caso di revoca o scadenza non rinnovata della concessione pubblica o in caso di violazioni che espongano a sanzioni; allo stesso modo, una clausola che consenta di sospendere o ridurre i prelievi in conformità a ordinanze di limitazione dell’uso idrico evita che l’adempimento contrattuale confligga con ordini autoritativi.
La prova e l’opponibilità completano il quadro. La scrittura privata semplice, firmata dalle parti, ha pieno valore tra loro; per darle data certa utile anche verso i terzi è prudente registrarla fiscalmente o scambiarla via PEC con firme digitali. Quando l’accordo incide sulla proprietà (servitù di passaggio e di acquedotto) occorrono atto notarile e trascrizione: è la sola via che mette al riparo dall’acquisto del fondo da parte di un terzo in buona fede. In ambito condominiale, la decisione di realizzare o utilizzare un pozzo comune è materia assembleare che esige le maggioranze adeguate e la scrittura con il fornitore o con gli utenti interni deve essere conforme alla deliberazione.
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