Aggiornato il 11 Novembre 2024
In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile di scrittura privata per lavori edili privati Word e PDF.
Indice
Come Compilare una Scrittura Privata per Lavori Edili Privati
La locazione di immobili prevede una disciplina distinta per gli immobili urbani rispetto a quelli destinati a usi diversi, come quello commerciale. Entrambe le tipologie sono regolamentate dalla legge del 27 luglio 1978, n. 392. Per quanto riguarda gli immobili destinati a uso commerciale, la legge impone che la durata del contratto non possa essere inferiore a sei anni. Nel caso di attività alberghiere o legate al mondo teatrale, la durata minima si estende a nove anni. Questi termini sono soggetti a un rinnovo automatico per un periodo equivalente, a meno che le parti non esprimano una volontà contraria. In particolare, il locatore ha la facoltà di negare il rinnovo del contratto se intende destinare l’immobile a una delle attività commerciali specificamente previste dall’articolo 27 della legge indicata in precedenza. Nel caso in cui una delle parti riceva una comunicazione che interrompe il rinnovo automatico del contratto, essa è tenuta a rilasciare l’immobile entro i tempi stabiliti. La normativa in questione regola anche il canone di locazione, consentendo alle parti di concordare un canone che possa essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore.
Ogni contratto può essere ceduto a un terzo soggetto estraneo al rapporto originario tra le parti. L’articolo 1406 del Codice Civile prevede infatti che ogni parte abbia la facoltà di sostituire la propria persona con un altro soggetto nei rapporti derivanti dall’accordo stipulato, a condizione che le prestazioni oggetto del contratto non siano state ancora eseguite e che l’altra parte acconsenta alla sostituzione. Le parti possono anche stabilire preventivamente, all’interno del contratto, la possibilità di effettuare tale sostituzione. In tal caso, sarà sufficiente inviare una comunicazione o una notifica alla controparte per rendere effettiva la sostituzione. Di conseguenza, le obbligazioni originariamente assunte dal contraente cedente saranno adempiute dal soggetto cessionario, ossia colui che subentra nel rapporto contrattuale. Però, il cedente sarà liberato dalle sue obbligazioni solo se il contraente ceduto ha espresso chiaramente tale volontà. Nel caso in cui il contraente ceduto non liberi il cedente, e il cessionario non adempia alle sue obbligazioni, il ceduto avrà il diritto di notificare l’inadempimento al cedente entro quindici giorni dal verificarsi dell’inadempimento stesso, in conformità a quanto disposto dall’articolo 1408 del Codice Civile.
Nella cessione di un contratto di locazione commerciale, il contraente ceduto, ovvero la parte che rimane nel contratto, ha il diritto di opporre al cessionario, cioè al nuovo soggetto che subentra, tutte le eccezioni derivanti dal contratto stesso. Però, non potrà fare valere eccezioni basate su altri rapporti, a meno che il cedente non ne abbia fatto menzione esplicita nella cessione. Il cedente, da parte sua, è tenuto a garantire la validità del contratto, ma non è responsabile dell’adempimento delle obbligazioni del cessionario, a meno che non abbia assunto una garanzia specifica in tal senso. In quest’ultimo caso, il cedente assume un ruolo simile a quello di un fideiussore, garantendo le obbligazioni del cessionario. La cessione del contratto differisce quindi dalla semplice cessione del credito non solo per l’oggetto a cui si riferisce, ma anche per la necessità del consenso del contraente ceduto, il quale deve approvare la cessione per fare in modo che questa sia valida, a differenza di quanto avviene nella cessione del credito. Più specificamente, la cessione di un contratto di locazione relativo a immobili destinati ad attività commerciali può avvenire anche senza il consenso del locatore, a condizione che venga ceduta o locata l’intera azienda contestualmente al contratto di locazione. Però, è necessario inviare una comunicazione formale al locatore, il quale ha la facoltà di opporsi alla cessione entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, qualora sussistano gravi motivi. Questa disciplina è regolata dall’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978, che prevede anche la possibilità per il locatore di agire contro il cedente in caso di inadempimento da parte del cessionario, se il cedente non è stato formalmente liberato dalle sue obbligazioni.
Quando si redige una scrittura privata per la cessione di un contratto di locazione, è essenziale includere una serie di informazioni che garantiscono la validità e la chiarezza dell’accordo tra le parti coinvolte. La scrittura privata deve identificare chiaramente le parti, specificando i loro dati anagrafici, come nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, indirizzo di residenza e i dettagli del documento di riconoscimento utilizzato per l’identificazione. La premessa deve riportare i dettagli essenziali del contratto di locazione originario, inclusa la data di stipula e di registrazione, il numero di registrazione presso l’Ufficio Territoriale competente, e la descrizione dell’immobile oggetto della locazione. L’immobile deve essere identificato in modo preciso, indicando l’indirizzo, il piano, e i dati catastali come foglio, particella e subalterno. La cessione del contratto di locazione deve essere descritta come definitiva e irrevocabile, specificando che avviene alle stesse condizioni e patti del contratto originario. È importante che il cessionario dichiari esplicitamente di aver letto e accettato i termini del contratto di locazione originario. Inoltre, è necessario precisare che ogni rapporto precedente è stato regolato, con particolare riferimento alla restituzione del deposito cauzionale da parte del cedente e la sua nuova costituzione da parte del cessionario. Infine, la scrittura privata deve specificare a chi spetta il pagamento delle spese di registrazione, in genere a carico del cessionario. Il documento deve essere firmato da tutte le parti coinvolte per confermare l’accordo e l’accettazione della cessione. Risulta essere inoltre opportuno che il proprietario firmi per accettazione e per liberare il cedente dalle obbligazioni contrattuali. Il documento deve essere redatto in triplice copia originale, con data e luogo di sottoscrizione.
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