In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile scrittura privata per accettazione abusi edilizi nella compravendita Word e PDF.
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Come Compilare una Scrittura Privata per Accettazione Abusi Edilizi nella Compravendita
La scrittura privata di accettazione degli abusi edilizi nella compravendita non è una scorciatoia per legittimare ciò che l’ordinamento considera illecito e non è un antidoto contro l’invalidità dell’atto di trasferimento: al più è uno strumento civilistico per allocare rischi, costi e obblighi tra venditore e acquirente, ma resta inidoneo a sanare violazioni urbanistiche e non impedisce l’applicazione delle sanzioni pubblicistiche. In Italia gli atti che trasferiscono diritti reali su immobili sono validi e trascrivibili solo se contengono le dichiarazioni urbanistiche prescritte; l’articolo 46 del Testo Unico Edilizia commina la nullità degli atti quando manchino le menzioni richieste, e la giurisprudenza a Sezioni Unite ha chiarito che si tratta di una nullità “testuale”: non basta una clausola privatistica per superarla, né l’accettazione contrattuale di irregolarità urbanistiche può sostituire la dichiarazione sulla legittimità edilizia che la legge pretende in atto. In concreto un immobile con difformità può anche essere venduto, ma il rogito deve riportare correttamente gli estremi del titolo abilitativo o delle situazioni che la legge consente di dichiarare; se la dichiarazione manca, l’atto è nullo, se la dichiarazione c’è ma è mendace o il bene risulta sostanzialmente privo di titolo, opereranno rimedi diversi (risoluzione, risarcimento), non l’annullamento automatico per “accettazione” degli abusi.
L’accettazione degli abusi nella scrittura privata non neutralizza gli effetti amministrativi: gli ordini di demolizione e le altre sanzioni seguono il bene e vincolano anche il nuovo proprietario, che subentra nella posizione del dante causa rispetto agli obblighi repressivi, restando salva la possibilità di rivalersi in sede civile contro il venditore per le garanzie pattuite o violate. È un principio ribadito dalla giurisprudenza amministrativa e penale proprio per evitare che con un passaggio di proprietà si eluda la disciplina repressiva; di qui l’inutilità, verso la Pubblica Amministrazione, di clausole con cui l’acquirente “accetta” l’abuso o dichiara di farsene carico: tali patti contano solo tra le parti e non impediscono l’esecuzione della demolizione né la riscossione di sanzioni pecuniarie ove previste.
Se l’intento è regolare il pregresso, la via maestra resta la sanatoria “a regime”: l’accertamento di conformità ex articolo 36 del Testo Unico, che presuppone la c.d. doppia conformità dell’intervento sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda; di recente la materia è stata ritoccata dal legislatore, introducendo canali e precisazioni ulteriori (tra cui l’articolo 36-bis e le “tolleranze esecutive”), ma il concetto di fondo non cambia e nessuna clausola privata può trasformare un’opera insanabile in un’opera legittima. Nelle vendite “in corso di sanatoria” il trasferimento è possibile, purché il rogito fotografi correttamente lo stato del procedimento e le parti disciplinino chi prosegue l’istanza, chi paga oneri e chi sopporta l’eventuale rigetto: ancora una volta la scrittura privata serve a distribuire responsabilità interne, non a “validare” l’abuso.
Resta fermo che talune violazioni impediscono o condizionano la stessa circolazione del bene a prescindere dalla volontà delle parti. È il caso della lottizzazione abusiva, per la quale l’articolo 30 del Testo Unico prevede un regime di particolare rigore, con nullità degli atti di trasferimento dei terreni lottizzati in violazione; anche qui eventuali “accettazioni” contrattuali non incidono sulla sanzione testuale, che opera a tutela dell’assetto urbanistico.
In un contratto ben congegnato l’accettazione degli abusi si traduce, se mai, in un capitolo di riparto dei rischi: il venditore dichiara con precisione la natura e l’estensione delle difformità, l’acquirente prende atto dello stato di fatto e si assume, se così concordato, l’onere di tentare la sanatoria a proprie spese, con pattuizioni su termini, penali e condizioni risolutive in caso di rigetto. Questa pattuizione non sostituisce tuttavia le menzioni pubblicistiche che il notaio deve inserire nel titolo, né può mascherare difformità che rendano il bene radicalmente diverso da quello promesso; ove emerga una non conformità grave e insanabile, la tutela passa dai patti di “accettazione” ai rimedi tipici per inadempimento o aliud pro alio, secondo i criteri delineati dalla Cassazione.
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Sul piano operativo, la scrittura privata va coordinata con i presidi formali che, a pena di nullità, devono comparire nel titolo traslativo da trascrivere: le dichiarazioni urbanistiche ex articolo 46 del D.P.R. 380/2001, la “conformità catastale” di cui all’articolo 19, comma 14, del D.L. 78/2010, e, nei trasferimenti onerosi, l’Attestato di Prestazione Energetica secondo l’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 e relative prassi. Anche quando le parti intendano firmare prima una scrittura privata “interna” di allocazione dei rischi connessi agli abusi, la successiva stipula notarile dovrà riportare le menzioni prescritte e potrà richiamare l’accordo privato, ma non potrà derogare agli standard legali; se la scrittura privata resta non autenticata, non è titolo per la trascrizione e vale solo tra le parti.
Fac Simile Scrittura Privata per Accettazione Abusi Edilizi nella Compravendita Word
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