In questa guida mettiamo a disposizione un fac simile di scrittura privata deroga distanze confini Word e PDF.
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Come Compilare una Scrittura Privata Deroga Distanze Confini
Chiunque intenda costruire una veranda, un gazebo, un box, un edificio o qualsiasi altra struttura deve rispettare la normativa vigente in materia di distanze dal confine, con l’obiettivo esplicito di mantenere lo spazio necessario rispetto alle costruzioni vicine.
Questa normativa si applica a chi costruisce per secondo, ossia quando sul terreno adiacente esiste già una costruzione. Chi invece edifica per primo non è obbligato a rispettare alcuna distanza, purché sul fondo confinante non vi sia alcuna costruzione esistente. La normativa sulle distanze si riferisce specificamente a costruzioni immobili fissate al suolo o a strutture stabili ed elevate. Non si applica, ad esempio, a piscine o gazebo mobili che vengono smontati dopo un breve periodo. Le distanze dal confine sono stabilite dai regolamenti comunali e dai piani regolatori, che possono variare a seconda dell’ente locale. Per questo motivo, è fondamentale informarsi presso il proprio Comune di appartenenza, poiché non tutti i Comuni hanno previsto una disciplina specifica.
In assenza di regolamenti locali, si applicano le distanze stabilite dal Codice Civile, secondo cui le costruzioni su terreni confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non unite o aderenti, devono essere mantenute a una distanza non inferiore a tre metri l’una dall’altra. Inoltre, i regolamenti comunali possono prescrivere distanze maggiori. Inoltre, è prevista una distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti con finestre e pareti di edifici antistanti nelle zone omogenee del territorio comunale, con l’eccezione dei centri storici. In questi ultimi, per i lavori di risanamento e ristrutturazione, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle che separavano i volumi edificati precedentemente.
Con la sentenza n. 1731/20, la Corte di Cassazione ha stabilito che, per mantenere una costruzione a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge o dai regolamenti comunali, non è sufficiente una semplice dichiarazione scritta del proprietario del terreno confinante che conceda la costituzione di una servitù. È invece necessario stipulare un contratto formale davanti a un notaio, che consenta la costituzione di una servitù prediale. Tale servitù rappresenta una limitazione del diritto di proprietà sull’immobile che avrebbe il diritto alla distanza legale, a favore del fondo limitrofo che trae beneficio dalla riduzione della distanza. La presenza di un atto notarile e la conseguente trascrizione nei pubblici registri immobiliari garantiscono che tale limitazione venga resa nota agli acquirenti successivi dell’immobile, rendendoli consapevoli delle condizioni del bene che stanno acquistando.
Senza un atto notarile, i successivi proprietari del bene non possono essere vincolati da alcun limite al diritto di proprietà, poiché una scrittura privata, redatta senza la presenza di un notaio, non fornisce una data certa e si presta a potenziali strumentalizzazioni. Una scrittura privata potrebbe essere redatta in un momento successivo e retrodatata, influenzando negativamente i diritti dei futuri proprietari del bene, che non sarebbero stati informati o non avrebbero approvato la limitazione. Anche in assenza di una data certa, di una trascrizione e della menzione nell’atto di compravendita, un accordo tra le parti volto a derogare alle norme sulle distanze stabilite dagli strumenti urbanistici è lecito. Però, sia la Corte di Cassazione che il Consiglio di Stato (Cass. 14 novembre 2016 n. 23136, Cons. Stato 23 giugno 2017 n. 3093) hanno chiarito che le norme sulle distanze non possono essere derogate, visto che non disciplinano solo i rapporti tra vicini, ma sono anche finalizzate a tutelare interessi collettivi.
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