Aggiornato il 8 Agosto 2024
In questa guida spieghiamo in cosa consiste la scrittura privata per compravendita immobile e mettiamo a disposizione un fac simile da scaricare.
Indice
Scrittura Privata per la Compravendita di Immobile
L’acquisto di un immobile è spesso una delle tappe più importanti per un individuo o una famiglia in Italia, non solo per l’importanza dell’oggetto del negozio, ma anche per gli oneri diretti e indiretti ad esso connessi.
A differenza di quello che si possa pensare, la compravendita di un bene immobile o anche mobile non è soggetta all’obbligo dell’autenticazione da parte di un notaio o di altro pubblico ufficiale. Le norme in materia dispongono, infatti, che i contratti di vendita immobiliare devono essere stipulati nella forma scritta, ma anche con una semplice scrittura privata. L’art. 1350 c.c. specifica che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, tra gli altri, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
Dunque, il contratto di compravendita stipulato in forma scritta è efficace tra le parti, senza che sia necessario il ricorso a un notaio. Tuttavia, per fare in modo che sia possibile la trascrizione del contratto presso i pubblici registri immobiliari, art. 2643 Codice civile, è previsto che esso debba essere autenticato da un pubblico ufficiale, ossia che questi garantisca che le firme apposte al contratto siano effettivamente delle parti, accertandone l’identità.
In sostanza, il ricorso al notaio è obbligatorio in caso di trascrizione del contratto nel registro immobiliare, a sua volta necessario perché esso sia opponibile a terzi. Significa che un contratto potrà anche essere redatto in forma scritta non autenticata, ma senza l’autenticazione del notaio, esso non potrà essere trascritto nei pubblici registri, ossia non ne può essere data pubblicità e di conseguenza ha efficacia solo tra le parti, non verso gli altri.
Poniamo, per esempio, che Tizio venda un immobile a Caio e successivamente anche a Sempronio, e che solo questo abbia provveduto alla trascrizione presso il registro immobiliare. In questo caso Sempronio risulterà il proprietario legittimo, mentre Caio, nonostante lo abbia comprato in precedenza, non potrà vantare tale diritto, ma al limite dovrà tentare causa contro Tizio, il vecchio proprietario, per indebito arricchimento, anche se sono ravvisabili pure i termini di una truffa.
In ogni caso, il contratto redatto in forma scritta è sufficiente a garantirne l’efficacia tra le parti. Per fare in modo che sia valido, è chiaro che queste debbano firmarlo e che dal documento emergano gli estremi identificativi del venditore e del compratore, oltre le qualità salienti del bene oggetto della compravendita, come l’ubicazione del fabbricato o del terreno, la sua ampiezza, oltre alla data del negozio.
Questo vale anche per il contratto preliminare di compravendita, che non trasferisce la proprietà del bene, ma vincola le parti a un trasferimento successivo e entro una certa data concordata. Anche il preliminare di vendita può essere trascritto nel registro immobiliare, salvo previa autenticazione del notaio.
Come precedentemente menzionato, l’atto definitivo di compravendita di un immobile, vero e proprio avvenimento culminante nel processo di acquisto, può essere preceduto da un contratto preliminare, noto anche come compromesso. Quest’ultimo è un documento vincolante tra le parti, solitamente redatto sotto forma di scrittura privata. Attraverso questo documento, il venditore s’impegna formalmente a trasferire al compratore la proprietà di un immobile di sua titolarità, secondo un prezzo prestabilito e modalità di pagamento concordate, oltre a specificare i tempi precisi per il trasferimento effettivo della proprietà.
Bisogna sottolineare l’importanza della formulazione usata nella scrittura privata, è necessario che contenga un chiaro impegno a vendere. Un linguaggio non accurato, quale l’uso di un termine generico come vendo invece che una formulazione più precisa come mi impegno a vendere, potrebbe distorcere il vero significato dell’accordo, portando a una interpretazione errata che anticipa gli effetti dell’atto definitivo, quali il trasferimento immediato della proprietà dell’immobile. Da non sottovalutare è l’esigenza che il documento sia redatto in forma scritta, includa l’impegno a finalizzare la vendita entro una data precisa e preveda una penale in favore della parte lesa in caso di mancato adempimento dell’altra parte.
Per quanto riguarda il contenuto specifico della scrittura privata in un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è essenziale che siano dettagliatamente indicati le informazioni personali e identificative delle parti coinvolte, una descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della vendita, l’impegno a concludere il contratto definitivo specificando le modalità di stipula e la scelta del notaio, le condizioni di vendita inclusa l’indicazione del prezzo concordato e della caparra confirmatoria, i tempi di consegna e di effettiva immissione in possesso dell’immobile, le clausole di risoluzione applicabili in caso di insorgenza di eventuali controversie, e infine la data e le firme autografe delle parti interessate. Questi dettagli garantiscono trasparenza e chiarezza, componenti fondamentali per la sicurezza giuridica di entrambe le parti.
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